نگاهی به نوآوری های قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول در پیشگیری از جرایم و دعاوی حقوقی

نگاهی به نوآوری های قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول در پیشگیری از جرایم و دعاوی حقوقی با قلم استاد گرامی جناب آقای دکتر حسین شفیعی؛ معاون قضایی رئیس کل و معاون امور اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم  دادگستری استان خراسان رضوی

مقدمه:

عوامل متعددی چون نحوه قانون گذاری ها، شرایط اقتصادی و فرهنگی و اجتماعی، سیاست جنایی، نحوه دادرسی ها و صدور احکام و .... همه و همه به نحوی سبب افزایش روزافزون جرایم و دعاوی حقوقی شده و در این میان شاه کلید تعداد قابل توجهی از این شکایات و دعاوی، موضوع اسناد عادی بوده و می باشد. آمارها و نقطه نظرات کارشناسی گواه آن است که منشأحداقل  60%پرونده های وارده به دادگستری، اختلافات و اشکالات منبعث و مرتبط ازاسنادعادی است و به حق می توان اسناد عادی را ابر چالش قوه قضائیه نامید.

در میانه همه تلاش ها و مدیریت ها درکاهش وارده پرونده به دادگستری و به طور کلی جلوگیری از بروز جرایم و اختلافات حقوقی، می توان نور امید ایجاد شده با تصویب و اجرایی شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را شاه بیت اقدامات نظام حاکمیتی جمهوری اسلامی ایران دانست.

گذشته ازآن که اساس اعتباربخشی به اسناد رسمی و سلب اعتبار از اسناد عادی امری پسندیده و مقبول است، نوآوریها و سازوکارهای پیشگیرانه و خلاقانه قانون موصوف و به شرط اجرای صحیح و دقیق آن میتواند نویدبخش پیشگیری از وقوع تعداد قابل توجهی جرایم و دعاوی مرتبط با حوزه اموال غیر منقول به طور خاص و حتی اموال منقول به طور عام باشد.

بخش اول : اهداف و فلسفه تصویب قانون موصوف در راستای پیشگیری از وقوع جرایم و دعاوی حقوقی:

1-اعتباربخشی به اسناد رسمی و سلب اعتبار از اسناد عادی

2-تسهیل فرایند صدور اسناد رسمی

3-ساماندهی مشاورین املاک از طریق حذف بنگاههای غیر مجاز و تنظیم قراردادهای پیش نویس و یکسان

4-کاهش وارده پروندههای حقوقی و کیفری به دادگستری ها و پیشگیری از ارتکاب جرایمی مثل پول شویی و انتقال مال غیر و ...

5-شفافیت و امنیت در معاملات ملکی و اخذ حقوق دولتی

6-موثر کردن اجرای محکومیت های مالی در راستای نظام شناسایی اموال محکوم علیه

7-ایجاد بانک اطلاعاتی و آماری دقیق برای برنامه ریزی در حوزه املاک و مسکن

بخش دوم : نوآوری های قانونی در راستای پیشگیری از وقوع جرایم ودعاوی حقوقی

1-ایجاد سامانه ثبت الکترونیک موضوع ماده یک (کاتب):

این اقدام سبب شده و خواهدشد تا بستر واحدی برای انجام معاملات ملکی فراهم گردد و از این رهگذر تنظیم قراردادهای مجعول، مبهم، معارض، صوری،.... که زمینه ساز طرح شکایات و دعاوی متعددی همچون کلاهبرداری، اثبات وقوع عقد و... بوده محدود گردد ویا به حداقل برسد.

2-ایجاد سامانه ثبت ادعا موضوع ماده10:

این اقدام سبب شده و خواهد شد تا یک بار برای همیشه تکلیف اسنادعادی در اختیار مردم که می تواند زمینه بروز جرایم و دعاوی حقوقی متعدد مثل انتقال مال به قصد فرار از دین و.... را فراهم کند روشن شود ودر یک بازه زمانی مشخص (2ساله) تکلیف حجم زیادی از این اسناد عادی مشخص خواهد شد و زمینه وفرصت بعضی سوءاستفاده های ناشی از مرور زمان براسناد عادی را از بین خواهدبرد.

3-فسخ هوشمند و مدیریت شده قراردادهای موضوع تبصره یک ماده یک قانون و ماده23آئین نامه ماده3:

این اقدام سبب خواهدشد امنیت معاملات حفظ شود واز اعمال فسخ های سلیقه ای در حد قابل توجهی کاسته شود که نتیجه آن کاهش طرح دعاوی مربوط به فسخ قرارداد با لحاظ مرور زمان قائل شده در این تبصره میباشد.

4-مسدود کردن نقل و انتقال ملک در صورت توافق طرفین موضوع تبصره یک ماده یک:

یکی از دعاوی شایع حقوقی درخواست صدور دستور موقت منع انتقال محکوم است که عدم اقدام به موقع میتواند زمینه ساز دعاوی و شکایات بعدی را فراهم کند.نوآوری قانونی در مسدود کردن نقل و انتقال درخود ثبت اسناد می تواند مانع ورود چنین دعاوی به دادگستری گردد.

5-بیمه کردن معاملات در برابر ابطال سند رسمی موضوع م13قانون:

با این اقدام زمینه پیشگیری از متضررشدن اشخاص در برابر ابطال احتمالی اسناد فراهم خواهد شد.

6-تحول بزرگ در مقررات پیش فروش ساختمان موضوع ماده14:

اشکالات موجود در قانون پیش فروش ساختمان و نحوه اجرای آن سبب ایجاد جرایمی مثل جعل، کلاهبرداری، معاملات معارض، دعاوی اثبات و عدم عقد بیع، ارجاعات متعدد به داوری و ... شده است. در این راستا مادهی14قانون الزام با نوآوری درقالب اختصاص شناسه یکتا و تنظیم سند رسمی تقسیم نامه در سامانه ثبت الکترونیکی اسناد در پیشگیری از معاملات معارض، تحقق بعضی کلاهبرداری ها و نقش اساسی ایفا خواهد نمود.

7-حذف داوری اجباری از مادتین14و20قانون پیش فروش ساختمان، موضوع ماده15قانون:

اگر چه نمی توان منکر ارزش بالای موضوع داوری گردید ولی در وضعیت فعلی که ارجاع موضوع به داوری میتواند زمینه ساز تشکیل حداقل4پرونده در دستگاه قضایی شود( ابلاغ رأی داور، اجرای رأی داور، ابطال رأی داور، اعسار از محکوم به رأی داور و ...) حذف این داوری اجباری می تواند نقش مؤثری درکاهش وارده پرونده به دادگستری ایفا نماید.

8-اعتبار بخشیدن قانونی به موضوع تلف حکمی موضوع تبصره یک م1:

مدت هاست که پذیرش یا عدم پذیرش تلف حکمی از سوی عده ای از دادرسان مورد تردید بوده و سبب طرح دعاوی ابطال معاملات بعدی و در نتیجه افزایش وارده دادگستری شده و می شود. 

نوآوری قانونی در پذیرش تلف حکمی می تواند این زنجیره را قطع و مانع طرح دعاوی متعددد ابطال گردد.

9-حذف بنگاه ها و مشاورین املاک غیر مجاز موضوع ماده3قانون:

از آفت های نظام معاملاتی در ایران رشد قارچ گونه بنگاه های املاک غیرمجاز بوده که برخوردهای قهری نیز چندان موفق نبوده و با نظم تعیین شده در قانون مزبور، زمینه حذف خودبخودی چنین بنگاه هایی که می تواند بعضا ً منشأ معاملات معارض، پولشویی، کلاهبرداری و ... باشد فراهم گردد.

10-ساماندهی دستمزد (تعرفه) مشاورین املاک موضوع تبصره1م3قانون:

عدم شفافیت در دریافتی های بنگاه های املاک زمینه دعاوی و شکایات متعددی را در مراجع قضایی فراهم میکند که اقدام قانونی در تعیین دقیق و صحیح دستمزد می تواند نقش پیشگیرانه ای در این راستا ایفا نماید.

11-بهره مندی بنگاه های مشاورین املاک از سامانه ثبت الکترونیک اسناد موضوع ماده3قانون:

عدم احراز هویت متعاملین و یا معرفی اشخاص بجای یکدیگر می تواند زمینه مسئولیت مدنی و کیفری برای بنگاه دار فراهم کند که در این راستا بهره مندی بنگاه ها از سامانه های ثبت اسناد و ثبت احوال نقش موثری در کاهش چنین فریب کاری ها و یا خطاهایی خواهد داشت.

12-جرم تلقی کردن عدم اعتبار اسناد رسمی ماده9قانون:

اگر چه نفس جرم انگاری امری ناپسند است ولیکن در قالب اصل هزینه-فایده به نظر می رسد چاره ای جز توجه دادن مامورین رسمی و قضات برای ترتیب اثر دادن به اسناد رسمی از طریق جرم انگاری نبوده و این امر می تواند زمینه ساز پیشگیری از طرح دعاوی و شکایات مرتبط با عدم توجه به اسناد رسمی باشد .

13-لزوم شناسایی اراضی فاقد سند رسمی و صدور سند رسمی برای آن موضوع تبصره3ماده10:

شناسایی اراضی رها شده و تعیین تکلیف آن می تواند زمینه سواستفاده از چنین املاکی برای معاملات معارض و ... را از بین ببرد. در این راستا تکالیف بنیاد مسکن و جهاد کشاورزی برای شناسایی چنین اراضی و صدور سند رسمی برای آن می تواند نقش موثر در پیشگیری امر زمین خواری داشته باشند .

14-کاهش دعاوی اعتراض ثالث حکمی و اجرایی:

با اجرای این قانون زمینه اعتراضات اشخاص یا ارائه اسناد عادی به احکام صادره و یا توقیفات ناشی از اجرای محکومیت مالی (موضوع مواد44،146و147قانون اجرای احکام مدنی) به شدت کاهش خواهد داشت .

15-موثرترشدن نظام شناسایی اموال در اجرای محکومیت های مالی :

در وضعیت فعلی نقل و انتقالات عادی سبب مخفی ماندن مالکیت ها شده و در نتیجه واحدهای اجرای احکام مدنی، کیفری و اجرائیات ثبت در توقیف اموال غیرمنقول محکوم علیه توفیق چندانی ندارند و با اجرای دقیق این قانون، نظام شناسایی اموال و در نتیجه اجرای حکم وضعیت مطلوب تری پیدا خواهد نمود .

با قلم استاد گرامی جناب آقای دکتر حسین شفیعی؛ معاون قضایی رئیس کل و معاون امور اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم  دادگستری استان خراسان رضوی