مراحل تنظیم سند تجمیعی در دفاتر اسناد رسمی بعد از اصلاحات سال 1404  

سند رسمی  تجمیعی

پیش بینی تنظیم «سند تجمیع‌نامه» یک راهکار جدید است که در اصلاحیه بند 313 مجموعه بخش نامه های ثبتی به ان پرداخته  شده است.

اگر دو یا چند قطعه زمین یا ساختمان کوچک در کنار یکدیگر قرار داشته باشند و مالکین این پلاک های ثبتی بخواهند ملک های خود را با هم تجمیع و یک پارچه نمایند تا یک ملک بزرگتر و با ارزش‌تر داشته باشند ، به این امر تجمیع می گویند این اقدام موجب می شود ارزش ملک بیشتر شده و ملک قابلیت استفاده برای ساخت مثلا یک مجتمع تجاری مسکونی را پیدا نمایند در حالی که تا قبل از تجمیع ، هر یک از ملک ها به تنهایی قادر به دریافت چنین مجوزی نبودند.

در این موارد ما با مفهوم حقوقی و ثبتی، تجمیع املاک مواجه هستیم. تجمیع در واقع به استفاده بهتر از فضا کمک قابل توجهی می نماید و منجر به افزایش قابل توجه ارزش ملک می‌گردد.

بند 313 مجموعه بخش نامه های ثبتی 

در خصوص  تجمیع پلاک های مجاور 

به موجب بخشنامه شماره ۱۴۰۴/۱۴۴۰۴۱ مورخ ۱۴۰۴/۰۸/۰۴ دستورالعمل اجرایی و جایگزین بند ۳۱۳ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی (تجمیع املاک مجاور) مورد تأیید معاونت محترم راهبردی قوه قضائیه، به شماره ۹۰۰۰/۸۷۱۹/۹۰۰ مورخ ۱۴۰۴/۰۷/۳۰ در اجرای راهکار ۲۰۵ سند تحول قوه قضاییه،  بند ۳۱۳ مجموعه بخشنامه های ثبتی به شرح ذیل اصلاح میشود.

بند  ۳۱۳ : 

(یکم) مالکانی که تقاضای تجمیع چند ملک متصل به هم را دارند موظفند با مراجعه به اداره ثبت محل تقاضای خود را به واحد مذکور ارائه نمایند واحد ثبتی موظف است با رعایت کلیه قوانین و مقررات نسبت به تنظیم صورتمجلس تجمیعی اقدام کند و به جز در موارد ذیل مالکان را برای ثبت سند تجمیع نامه در سامانه ثبت الکترونیک راهنمایی نمایند

۱ - در صورتی که مالک تمام قطعات شخص واحد باشد؛

۲ - در صورتی که مالکان، سهام مشاعی برابر در تمامی قطعات داشته باشند و قصد تغییر قدرالسهم خود در ملک پس از تجمیع را نداشته باشند

الف- در دو فرض اخیر واحد ثبت موظف است بدون نیاز به سند تجمیع نامه نسبت به صدور سند مالکیت تجمیعی اقدام نماید.

ب - در غیر این صورت پس از ثبت سند تجمیع نامه در سامانه ثبت الکترونیک اسناد واحد ثبتی مکلف است مطابق سند تجمیع نامه مذکور اسناد مالکیت جدید را برای مالکان صادر کند.

(دوم) دفاتر اسناد رسمی مکلفند برای مالکانی که تقاضای تجمیع چند ملک را دارند پس از دریافت :

 1- اسناد مالکیت 

2- و صورتمجلس تجمیعی

در صورت تحقق شرایط ذیل،  سند تجمیع نامه املاک را تنظیم و در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت و اسناد مالکیت را به اداره ثبت ارسال نمایند

الف) بر اساس توافق طرفین،  تمام مالکین فعلی املاک مورد تقاضا و صرفاً این اشخاص سهمی از ملک تجمیع املاک مورد تقاضا شده داشته باشند.

ب ) هیچ یک از املاک در بیع شرط یا بازداشت یا مشمول بند (ز) نباشند

پ ) در صورتی که هر یک از املاک در رهن باشند مرتهنین و طرفین برای باقی ماندن املاک تجمیع شده در رهن و میزان و نحوه اصلاح سند رهنی توافق داشته باشند.

(سوم) سند تجمیع نامه سندی است که :

 به صورت رسمی تنظیم میشود   و    میزان مالکیت مشاعی مالکان دو یا چند ملک مجاور را براساس توافق آنها پس از تجمیع تعیین میکند

و مشتمل بر موارد ذیل است:

(الف) مشخصات املاکی که قرار است تجمیع شوند شامل موارد از قبیل شناسه جام آدرس و مساحت

(ب) نام مالک یا مالکان هر ملک

ج) سهم مشاعی هر یک از مالکان از ملک تجمیع شده بنا بر توافق مالکان

د ) حدود ملک پس از تجمیع بر اساس صورتمجلس تجمیعی

ه ) حقوق و محدودیتهای ملک پس از تجمیع مانند حقوق رهنی

*****************************

بند 313  قبل از اصلاحات سال 1404  -

(یکم): به منظور تسریع بیشتر در کار مراجعین و جلوگیری از مکاتباتی که ممکن است برای متقاضیان ایجاد معطلی و مشکل نماید به کلیه مدیران ثبت مناطق و شهرستانها و واحدهای ثبتی که اختیار امضاء اسناد مالکیت و ثبت دفتر املاک داده شده اجازه داده میشود در مواردی که :

 1- دو یا چند پلاک که در اثر ساختمان یا لااقل دیوارکشی به صورت واحدی درآمده باشد

2- و یا قطعاتی که وصل به هم باشد و با رعایت مقررات مربوطه و در نظر گرفتن شرایط این دستور، مالک تقاضای تجمیع نماید

3- و یا مالک یا مالکین املاک مزبور سهام مشاعی برابر در املاک مورد تجمیع داشته باشند

و با تسلیم اسناد مالکیت صادره قصد تجمیع حدود داشته باشند

و انجام تقاضا به هیچ وجه مخالف مقررات جاری نبوده

و موجب تضییع حق و تعارض و تولید اختلافی نگردد

و ملک در بیع شرط یا تجمیع وثیقه و بازداشت و بند (ز) نباشد

با ترسیم نقشه و تنظیم صورت مجلس که متضمن حدود شده باشد

مشروط بر اینکه تجاوزی به مجاورین و کوچه ها و معابر و اموال عمومی نشود

و حدود تجمیعی با حدود املاک مجاورین از هر حیث مطابق

و با دفتر املاک نیز تطبیق نماید ،

دستور اصلاح و تجمیع را با بایگانی نمودن اسناد مالکیت اولیه و صدور سند مالکیت جدید صادر

و مراتب را با در نظر گرفتن کلیه مقررات مربوطه در دفتر املاک توضیح دهند.

ضمناً تذکر میدهد نسبت به پلاکهائی که حدود آنها به مسیل و یا کوه و یا نظایر آن محدود شده از شمول این دستور خارج است.

بدیهی است این اجازه مانع نظارت کامل مدیران مناطق بر حُسن جریان نخواهد بود.

بخشنامه ۳/۵۳۵۴ - ۵۳/۹/۱۷

(دوم) پیرو بخشنامه موضوع بند ۳۱۳ مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول مهر ماه ۱۳۶۵ :

در صورتیکه ملک رهن باشد در صورت توافق طرفین و با باقی ماندن مجموع پلاکها در رهن، مانعی برای تجمیع ثبتی نمیرسد و بند مذکور به شرح فوق اصلاح میشود.

بخشنامه شماره ۳/۵۷۴۹ مورخ ۱۳۷۰/۸/۲۴ سازمان ثبت

 **************************************

نتیجه عملی اصلاحات صورت گرفته جهت تجمیع پلاک ها

مالکین پلاک‌های مجاور ممکن است قصد داشته باشند تا با تجمیع پلاک های خود به نحو بهتری از ملک مزبور استفاده نمایند و طرح های مختلفی را در ذهن خود پرورش دهند که این امر با دستورالعمل‌های جدید ثبتی، بسیار هموار شده است.

پیش بینی تنظیم «سند تجمیع‌نامه» یک راهکار جدید است که در این اصلاحیه به ان پرداخته است.

اگر دو یا چند قطعه زمین یا ساختمان کوچک در کنار یکدیگر قرار داشته باشند و مالکین این پلاک های ثبتی بخواهند ملک های خود را با هم تجمیع و یک پارچه نمایند تا یک ملک بزرگتر و با ارزش‌تر داشته باشند ، به این امر تجمیع می گویند این اقدام موجب می شود ارزش ملک بیشتر شده و ملک قابلیت استفاده برای ساخت مثلا یک مجتمع تجاری مسکونی را پیدا نمایند در حالی که تا قبل از تجمیع ، هر یک از ملک ها به تنهایی قادر به دریافت چنین مجوزی نبودند.

در این موارد ما با مفهوم حقوقی و ثبتی، تجمیع املاک مواجه هستیم. تجمیع در واقع به استفاده بهتر از فضا کمک قابل توجهی می نماید و منجر به افزایش قابل توجه ارزش ملک می‌گردد.

تحولات ناشی از اصلاح بند 313 مجموعه بخش نامه های ثبتی

سابقا جهت تجمیع،  مالکین باید حتماً “سهام مشاعی برابر” در تک‌تک پلاک‌های ثبتی می‌داشتند.

درحالی که بسیاری از موارد چنین شرایطی فراهم نبود و عملا مالکین برای استفاده از چنین امتیازی مجبور  بودند  قبل از تجمیع،  قسمتی از سهم مشاعی ملک خود را به ملک مجاور منتقل می نمودند و به اصطلاح بین خود ،یک خرید و فروش صوری انجام دهند تا به نسبت مساوی در همه پلاک‌ها سهم داشته باشند .

امری که بعضا خود موجب اختلاف و درگیری می شد و پرونده های قضایی و ثبتی به همراه داشت و مانعی بزرگ در راه تجمیع پلاک ها بود.

نهایتا در سال 1404 با اصلاح بند ۳۱۳ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی ، این مانع مهم برداشته شده است.

نیک مبین به شما می گوید: در حال حاضر مالکین می‌توانند با مراجعه به در دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سندی رسمی «  تجمیع‌نامه» ، مستقیماً راجع به میزان سهم خود در ملک جدید توافق نمایند، بدون اینکه نیاز باشد میزان سهم خود را درپلاک‌های اولیه تغییر دهند.

سندی رسمی «  تجمیع‌نامه» انعکاسی از میزان سهم مشاع هریک از مالکین از پلاک ثبتی جدید است که حسب مورد بر اساس توافقات مالکین و ارزش واقعی آورده هر یک از مالکین اولیه تعیین می شود.

راه حل های مختلف پیش بینی شده در اصلاحیه بند 313 مجموعه بخش نامه های ثبتی جهت تجمیع

با توجه به شرایط مالکیت مالکان پلاک های ثبتی می توان یکی از راه حل های ذیل را برای تجمیع انتخاب نمود 

 1- مراجعه مستقیم به اداره ثبت اسناد و املاک :

اگر تمام پلاک‌ها متعلق به یک نفر باشد

، یا اگر چند شریک مشاع در پلاک های ثبتی وجود دارد ولی تمامی شرکا در تمام پلاک‌های ثبتی  سهام مشاع برابری دارند  و قصد ندارند این نسبت را تغییر دهند ، می توانند مستقیماً به حوزه ثبتی محل وقوع ملک مراجعه نموده و درخواست تجمیع داشته باشند 

 2- مراجعه مستقیم به دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی تجمیع‌نامه:

اگر مساحت و متراژ پلاک های مجاور  متفاوت است،

یا مالکین متفاوت هستند،

یا قرار است سهم نهایی هر یک از مالکین مشاع پلاک های ثبتی متفاوت باشد تنها راه حل مراجعه مستقیم به دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی تجمیع‌نامه می باشد.

نحوه محاسبه سهام هر یک از شرکا در تنظیم سند رسمی  تجمیع‌نامه 

در مرحله اول بر حسب توافق مالکین می توان در «سند تجمیع‌نامه» ، سهم مالکین را مشخص نمود . البته معمولا طرفین بر اساس میزان ارزش سهم خود در این شراکت اقدام به توافق می نمایند. 

لذا ضروری است که ارزش سهم هر یک از شرکا مشخص شود:

    1- ابتدا بر اساس درخواست مالکین باید ارزش هر پلاک بر اساس کیفیت و مرغوبیت محل و متراژ ان و قیمت کارشناسی مشخص می‌شود و به اصطلاح ارزش نسبی سهم هر یک از مالکین پلاک های ثبتی به طور مجزا مشخص می‌شود.

    2- در مرحله بعد باید ارزش کل ملک بعد از تجمیع به دست اورده شود . به عبارت دیگر مشخص شود در نتیجه تجمیع ، کل ملک چه میزان ارزش به دست خواهد اورد و ارزش کل ملک بعد از تجمیع به چه میزان است

3- در مرحله اخر باید یک جدول تناسب بست و سهم هر یک از شرکا را بر اساس ارزش سهم او و ارزش کل زمین به دست ارود تا درصد سهم هر یک از مالکین به صورت مجزا مشخص شود: به عبارت دیگر ، ارزش آورده هر یک از شرکا بر ارزش کل پروژه تقسیم می‌شود و سپس در شش ضرب می شود  تا درصد ارزش سهم او از کل شش دانگ تجمیعی به دست آید

برای مثال شخص الف  مالک پلاک ثبتی شماره یک می باشد و متراژ ملک او  (200 متر) و شخص ب مالک پلاک ثبتی شماره دو می باشد و متراژ ملک او  (300 متر) . اگر شخص الف و ب بخواهند پلاک های خود را تحت پلاک شماره سه تجمیع کنند. باید ابتدا ارزش پلاک شماره یک و دو به دست آید مثلا ارزش پلاک شماره یک متعلق به شخص الف یک میلیارد تومان و ارزش پلاک شماره دو متعلق به شخص ب دو میلیارد تومان است 

و در مرحله بعد باید ارزش کل ملک در صورت تجمیع به دست اورده شود ، یعنی ارزش پلاک سه فرضی . مثلا ارزش ملک بعد از تجمیع 6 میلیارد تومان بشود.

اگر طرفین توافقی راجع به سهم خود داشته باشند که اولویت با توافق طرفین است و الا درصورت درصد بندی باید ابتدا ارزش سهم شخص الف از  ارزش تجمیعی محاسبه گردد 

یعنی در مثال بالا برای به دست اوردن  ارزش سهم شخص الف کافی است یک میلیارد تقسیم بر 6 میلیارد شود و سپس ضربدر 6 شود : که نتیجه یک می شود

و برای به دست اوردن  ارزش سهم شخص ب کافی است دو میلیارد تقسیم بر 6 میلیارد شود و سپس ضربدر 6 شود : که نتیجه دو می شود

در مرحله اخر باید نسبت اعداد به دست امده را با یکدیگر به دست آورد . نسبت این اعداد با هم دو به یک است . یعنی سهم شخص ب دو برابر سهم شخص الف است

بنابراین شخص الف دو دانگ مشاع از شش دانگ در پلاک تجمیعی سهم دارد و شخص ب دو برابر او ، یعنی چهار دانگ در پلاک تجمیعی سهم دارد.

البته راه حل های دیگری هم وجود دارد که می تواند شما را به برا.رد سهم هریک از مالکان در پلاک تجمعی راهنمایی نماید

در نهایت بر اساس ارزش گذاری سهام هر کی از مالکیت در پلاک تجمیعی صورت مجلس تجمیعی نوشته می شود

 تنظیم سند رسمی تجمیع‌نامه در دفترخانه

بعد از اینکه صورت مجلس تجمیعی نوشته شد ، مالکین باید با سند های مالکیت خود و نقشه‌های ثبتی و صورت مجلس تجمیعی به دفترخانه مراجعه  کنند. و تقاضای تنظیم سند تجمیعی را بدهند که خلاصه سند تجمیعی این است که به ما می گوید :

    “پس از تجمیع پلاک‌های شماره 1 و 2 ، شخص الف و شخص  ب، در پلاک جدیدِ حاصل شده، به فلان میزام و سهم مشاع سهم دارند مثلا شخص الف دو دانگ مشاع از شش دانگ در پلاک تجمیعی سهم دارد و شخص ب دو برابر او ، یعنی چهار دانگ در پلاک تجمیعی سهم دارد..”

پس از تنظیم و ثبت این سند در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، این سند به اداره ثبت ارسال شده و سند تک‌برگ تجمیعی صادر می‌شود. 

نکاتی که جهت تنظیم سند تجمیعی باید مد نظر قرار داد:

1-  درخصوص املاکی که در رهن می باشند: با توجه به اصلاحات صورت گرفته حتی اگر ملکی در رهن باشد، بازهم امکان تجمیع ملک وجود دارد؛ مشروط بر اینکه مرتهن با جایگزین شدن پلاک تجمیعی جدید با  وثیقه قبلی موافقت نماید.

2-عدم امکان تنظیم سند تجمیعی برای پلاک هایی که بازداشت هستند: اگر هر یک از پلاک‌ها در بازداشت دادگاه یا اجرای ثبت باشد، امکان تنظیم تجمیع‌نامه وجود ندارد و باید ابتدا رفع بازداشت شود.

3- ضرورت وجود توافق شفاف و قطعی فی مابین مالکین پلاک های مجاور : همچون سند تقسیم نامه در سند تجمیع‌نامه نیز توافق بین مالکین بسیار مهم و تاثیر گذار است و هر توافقی که مالکین بنمایند در سند تجمیع نامه منعکی و رسما مکتوب می شود، و بر مبنای ان سند مالکیت مشاع صادر می شود.

************************

جهت دانلود نمونه سند رسمی راجع به تجمیع به لینک های ذیل می توانید مراجعه نمایید

https://nikmobin.com/newsbox.php?id=11725

https://nikmobin.com/newsbox.php?id=11724

***صفر تا صد نحوه تنظیم قراردادهای رسمی و کار با سامانه های موجود در دفاتر اسناد رسمی به صورتی کاملا نوین و طبقه بندی شده ، همراه با کارعملی درسامانه ثبت انی و سامانه کاتب و بررسی قوانین و مقررات مرتبط به صورت کاملا کاربردی در مجموعه حقوقی ، ثبتی و مالیاتی نیک مبین***

1. در این فایل های آموزشی به موضوعات ذیل و تمام جزییات و نکات کاربردی و علمی در قراردادهای مختلف اعم از حوزه املاک، خانواده و غیره مسلط خواهید شد
2. قابل استفاده برای تمامی حقوقدانان و کارکنان دفاتر اسناد و سران دفاتر، دفتریاران و عموم اشخاص که موضوعات حقوقی، خانوادگی و ثبتی دارند از تشکیل پرونده تا انتخاب و تشخیص نوع سند در موضوعات مختلف

1. به محض خرید برای شما لایسنس ایجاد می شود و میتوانید بلافاصله به فایلهای آموزشی دسترسی داشته باشید
2. این فایلها را بعد از یک بار دانلود کردن، به صورت آفلاین نیز میتوانید مشاهده کنید
3. این فایلها دارای محدودیت زمانی نیستند و بدون محدودیت زمانی به فایلهای آموزشی دسترسی دارید
4. از این فایلهای آموزشی برای آموزش کارمندان خود نیز میتوانید استفاده کنید
5.  جهت تهیه فایل‌ها میتوانید به قسمت فروشگاه سایت نیک مبین مراجعه کنید  یا به شماره 09158531409 پیام دهید

برخی موضوعات مندرج در بسته های آموزشی نیک ثبت آنی :