آیا ثبت اعمال حقوقی در قالب قراردادهای یکسان نیازمند مراجعه به دفاتر اسناد رسمی می‌باشد؟ 

نظریه مشورتی شماره  : 7/1404/20
شماره پرونده : 1404-75-20ح
تاریخ نظریه : 1404/08/24

استعلام :

مطابق تبصره یک ماده 14 آیین‌نامه ماده 3 قانون الزام مصوب 18/7/1403، ثبت اعمال حقوقی در قالب قراردادهای یکسان در سامانه نیازمند مراجعه به دفاتر اسناد رسمی نمی‌باشد؛ در حالی که مطابق ماده 10 آیین‌نامه یادشده، حضور در دفتر اسناد رسمی امری الزامی دانسته شده است. چگونه می‌توان تعارض این دو ماده را مرتفع کرد؟
 به موجب ماده 14 آیین‌نامه ماده 3 قانون الزام مصوب 18/7/1403، تصدیق الکترونیک قرارداد توسط دو نفر شاهد برای ثبت عمل حقوقی موضوع ماده یک قانون توسط معاملات دلالان پیش‌بینی شده است؛ در حالی که مطابق ماده 13 آیین‌نامه یادشده، پیش‌نویس قرارداد پیش از ثبت در دفاتر اسناد رسمی فاقد آثار حقوقی قرارداد است؛ با توجه به بی‌اعتباری قرارداد پیش از ثبت در دفتر اسناد رسمی، جایگاه حقوقی دو نفر شاهد برای تصدیق پیش‌نویس یادشده چگونه قابل تبیین است؟ 

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
 اولاً، «قراردادهای یکسان» موضوع تبصره 2 ماده 3 قانون الزام مصوب 1403، متفاوت از «پیش‌‌نویس قرارداد» موضوع ماده 3 این قانون است و پرسش‌ مطرح شده ناشی از عدم توجه به تفاوت بین این دو مقوله و عدم تفکیک بین آنها است.

ثانیاً، تبصره 2 ماده 3 قانون الزام مصوب 1403، ناظر به «قراردادهای یکسان» است که در این قسم قراردادها کاهش یا افزایش شروط قراردادی توسط متعاملین و دلالان معاملات املاک امکانپذیر نیست؛

اما تکلیف موضوع ماده 3 آیین‌نامه اجرایی ماده 3 قانون الزام مصوب 18/7/1403 ناظر به «پیش‌نویس قراردادها» است و از آنجا که این پیش‌نویس‌ها باید در مهلت تعیین‌شده در دفتر اسناد رسمی ثبت شود، کاهش یا افزایش شروط قراردادی مندرج در آن پیش‌بینی شده و از این حیث با ذیل تبصره 2 ماده 3 قانون هم‌راستا می‌باشد؛

بنابراین، ماده 3 آیین‌نامه اجرایی یادشده، با حکم تبصره 2 ماده 3 قانون الزام مصوب 1403، تعارضی ندارد.
2- ماده 3 قانون الزام مصوب 1403، در مقام تبیین و تفکیک بین مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی نبوده است؛ بلکه در مقام تصریح به این امر بوده است که تمامی دلالان املاک؛ اعم از آنکه به عنوان «مشاور املاک» فعالیت کنند و یا در قالب «بنگاه معاملات ملکی»؛ مشمول مقررات موضوع این ماده می‌باشند.
3- به موجب ماده 10 آیین‌نامه اجرایی ماده 3 قانون الزام مصوب 18/7/1403، طرفین پیش‌نویس قرارداد مکلفند حداکثر ظرف پنج روز پس از درج پیش‌نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد برای انجام اقدامات لازم به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمایند؛

با توجه به مفاد این این ماده، مهلت پنج روز باید به‌‌گونه‌ای تفسیر شود که طرفین بتوانند در هر یک از این روزها به دفاتر یادشده مراجعه کنند؛ بنابراین، مقصود، پنج روز کاری دفاتر اسناد رسمی است

و با توجه به عبارت «پس از درج» مذکور در این ماده، مهلت پنج روز یادشده، از روز پس از روز درج در سامانه و اعلام آن به طرفین آغاز می‌شود